Por Nadia Milesi - Abogada Departamento Litigación
Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de cualquier persona, y suele ser una de sus inversiones más significativas. Y a veces, cuando uno compra y quiere reformar, se encuentra con desagradables sorpresas, como la aluminosis.
La aluminosis o el cemento aluminoso es uno de los vicios ocultos por definición en nuestro ordenamiento jurídico. Se trata de que no son detectables a simple vista. Para poder reclamar, los vicios ocultos deben afectar de manera significativa la funcionalidad, seguridad o valor de la propiedad. La aluminosis es uno de los vicios ocultos más graves que pueden aparecer en las viviendas. Este defecto se origina por la utilización de cemento aluminoso en la construcción, muy popular en los años 50 y 60, debido a su rapidez en el secado. Este material con el tiempo y la exposición a la humedad, reacciona de manera química, causando la descomposición del concreto y una pérdida progresiva de resistencia estructural. De hecho, según el Tribunal Supremo, la simple presencia de cemento aluminoso en la estructura del edificio ya se considera un vicio oculto, aunque no haya desarrollado aún la patología de aluminosis, debido al riesgo que supone.
Este tipo de defectos no son fácilmente detectables por un comprador común, puesto que la aluminosis, a menudo, no se manifiesta hasta después de varios años, lo que genera grandes problemas para los propietarios que descubren el defecto después de la compra.
Marco legal: Código Civil Catalán y Español. Remedios y plazos.
Si has adquirido una propiedad y descubres que tiene aluminosis, tanto la legislación catalana como la española establecen un marco claro de protección para los compradores. Ambas regulaciones dicen que el comprador tiene derecho a reclamar al vendedor por vicios ocultos si, tras la compra, descubre un defecto que hace que el inmueble no sea conforme con lo pactado o disminuye su valor. En concreto, el 621-37 del CCCat, ofrece varias posibilidades, a elección del comprador, entre ellas:
- Resolver el contrato: El comprador puede optar por la resolución del contrato de compraventa, lo que implicará la devolución del inmueble y el reembolso del precio pagado.
- Reducir del precio: Otra opción es solicitar una reducción proporcional del precio en función del coste de la reparación del defecto oculto, lo que también se llama «actio cuanti minoris».
Para decidir sobre que te conviene más, hay que tener en cuenta aspectos como la existencia de cargas hipotecarias o el inicio de obras de reforma. En este sentido, devolver un piso con una carga hipotecaria puede dar lugar a la resolución anticipada del préstamo hipotecario, lo que puede ser muy perjudicial para el comprador. O si las obras de reforma están muy avanzadas, puede que ya no salga a cuenta devolver el inmueble a cambio del precio.
Una de las diferencias importantes entre el régimen catalán y el español es el plazo. Mientras que en Cataluña se puede reclamar dentro 3 años siguientes a la compra, el Código Civil Español fija un plazo de reclamación de tan solo seis meses. Por eso, es muy importante determinar la legislación aplicable para saber si debe actuarse con más o menos celeridad. En cualquier caso, es crucial no esperar demasiado tiempo, ya que el derecho a reclamar caduca una vez transcurrido el plazo.
¿Qué pasos seguir si descubres un vicio oculto como la aluminosis?
Si después de la compra de tu vivienda descubres que tiene la aluminosis, es fundamental seguir los siguientes pasos para proteger tus derechos y reclamar:
- PASO 1: Confirma que el defecto realmente existe. En caso de la presencia de cemento aluminoso, no siempre será visible, por lo que necesitarás la ayuda de un perito especializado en construcción que pueda realizar una inspección técnica detallada. Un informe pericial es fundamental para confirmar la presencia del vicio oculto y valorar la gravedad del daño en la estructura del inmueble.
- PASO 2: Consulta la documentación relativa a las Actas de la Comunidad de Propietarios, Informe de Inspección Técnica, u otros que tengas a tu disposición para confirmar que no consta en la documentación facilitada antes o durante la compraventa.
- PASO 3: Confirma con una abogada que, en el contrato de reserva, arras o en la escritura de compraventa no se haya acordado la renuncia a cualquier reclamación por vicios ocultos, falta de conformidad, o hayas declarado conocer “los vicios existentes” en la finca. Es posible que lo hayas tenido delante, y no lo hayas visto.
- PASO 4: Revisa que estés dentro del plazo para reclamar (3 años en Cataluña, 6 meses en el resto de España).
- PASO 5: Contacta con tu abogada de confianza para interponer la demanda judicial. Es probable que primero te aconseje hacer una reclamación extrajudicial, y en caso de no recibir respuesta, te recomiende presentar el escrito de demanda para solicitar la devolución de la vivienda a cambio de la devolución del precio o bien, una rebaja del importe pagado conservando la propiedad de la vivienda. Si optas por la segunda, junto con la demanda deberás aportar un informe pericial sobre el valor de la finca en el momento de la compra si se hubiera conocido la presencia de cemento aluminoso.
¿En qué porcentaje puede reducirse el precio de compra por la presencia de aluminosis?
La jurisprudencia suele fijar la reducción del precio de compra por la existencia de vicios ocultos entre el 10% -20%, llegado incluso al 30% del valor de la vivienda, dependiendo de la gravedad del defecto y el coste de la reparación. Pero es importante destacar que, si se ejercita una acción de vicios ocultos, lo que se pide no es una indemnización de daños y perjuicios que pueda equipararse al valor de reparación del vicio, sino un reequilibrio del precio. En este sentido, puede ser que la reparación de la aluminosis tenga un coste determinado, pero que su repercusión en el valor de mercado del inmueble sea mucho mayor. Porque al final, nadie o casi nadie quiere comprar un piso construido con cemento aluminoso.
Conclusión
Si has comprado una vivienda y descubres que presenta cemento aluminoso, o ha desarrollado ya la patología de aluminosis, no todo está perdido. Tanto la normativa estatal como la autonómica te otorgan varias opciones para hacer valer tus derechos, como resolver el contrato o pedir una reducción del precio. Con un plazo de tres años en Cataluña y 6 meses en España para presentar la reclamación, es importante actuar rápidamente y asegurarte de tener toda la documentación necesaria para respaldar tu caso. Contar con la ayuda de un despacho de abogados especializado es clave para proteger tus intereses y obtener una compensación justa por los defectos ocultos que afectan a tu vivienda. No dudes en asesorarte para garantizar que tus derechos sean respetados y que puedas obtener la mejor solución en tu caso.
