Comprar un habitatge és una de les decisions més importants en la vida de qualsevol persona, i sol ser una de les seves inversions més significatives. I de vegades, quan un compra i vol reformar, es troba amb desagradables sorpreses, com l'aluminosi.
L' aluminosi o el ciment aluminós és un dels vicis ocults per definició en el nostre ordenament jurídic. Es tracta que no són detectables a simple vista. Per poder reclamar, els vicis ocults han d' afectar de manera significativa la funcionalitat, seguretat o valor de la propietat. L 'aluminosi és un dels vicis ocults més greus que poden aparèixer als habitatges. Aquest defecte s' origina per la utilització de ciment aluminós en la construcció, molt popular en els anys 50 i 60, a causa de la seva rapidesa en l' assecament. Aquest material amb el temps i l' exposició a la humitat, reacciona de manera química, causant la descomposició del concret i una pèrdua progressiva de resistència estructural. De fet, segons el Tribunal Suprem, la simple presència de ciment aluminós en l'estructura de l'edifici ja es considera un vici ocult, encara que no hagi desenvolupat encara la patologia d'aluminosi, a causa del risc que suposa.
Aquest tipus de defectes no són fàcilment detectables per un comprador comú, ja que l' aluminosi, sovint, no es manifesta fins després de diversos anys, la qual cosa genera grans problemes per als propietaris que descobreixen el defecte després de la compra.
Marc legal: Codi Civil Català i Espanyol. Remeis i terminis.
Si has adquirit una propietat i descobreixes que té aluminosi, tant la legislació catalana com l'espanyola estableixen un marc clar de protecció per als compradors. Ambdues regulacions diuen que el comprador té dret a reclamar al venedor per vicis ocults si, després de la compra, descobreix un defecte que fa que l'immoble no sigui conforme amb el pactat o disminueix el seu valor. En concret, el 621-37 del CCCat, ofereix diverses possibilitats, a elecció del comprador, entre elles:
- Resoldre el contracte: El comprador pot optar per la resolució del contracte de compravenda, la qual cosa implicarà la devolució de l' immoble i el reemborsament del preu pagat.
- Reduir del preu: Una altra opció és sol·licitar una reducció proporcional del preu en funció del cost de la reparació del defecte ocult, cosa que també s'anomena «actio quanti minoris».
Per decidir sobre que et convé més, cal tenir en compte aspectes com l'existència de càrregues hipotecàries o l'inici d'obres de reforma. En aquest sentit, retornar un pis amb una càrrega hipotecària pot donar lloc a la resolució anticipada del préstec hipotecari, la qual cosa pot ser molt perjudicial per al comprador. O si les obres de reforma estan molt avançades, pot que ja no surti a compte retornar l'immoble a canvi del preu.
Una de les diferències importants entre el règim català i l' espanyol és el termini. Mentre que a Catalunya es pot reclamar dins 3 anys següents a la compra, el Codi Civil Espanyol fixa un termini de reclamació de tan sols sis mesos. Per això, és molt important determinar la legislació aplicable per saber si s'ha d'actuar amb més o menys celeritat. En qualsevol cas, és crucial no esperar massa temps, ja que el dret a reclamar caduca un cop transcorregut el termini.
Quins passos seguir si descobreixes un vici ocult com l'aluminosi?
Si després de la compra del teu habitatge descobreixes que té l'aluminosi, és fonamental seguir els següents passos per protegir els teus drets i reclamar:
- PAS 1: Confirma que el defecte realment existeix. En cas de la presència de ciment aluminós, no sempre serà visible, per la qual cosa necessitaràs l' ajut d' un perit especialitzat en construcció que pugui realitzar una inspecció tècnica detallada. Un informe pericial és fonamental per confirmar la presència del vici ocult i valorar la gravetat del dany en l' estructura de l' immoble.
- PAS 2: Consulta la documentació relativa a les Actes de la Comunitat de Propietaris, Informe d'Inspecció Tècnica, o altres que tinguis a la teva disposició per confirmar que no consta en la documentació facilitada abans o durant la compravenda.
- PAS 3: Confirma amb una advocada que, en el contracte de reserva, arrossos o en l'escriptura de compravenda no s'hagi acordat la renúncia a qualsevol reclamació per vicis ocults, falta de conformitat, o hagis declarat conèixer "els vicis existents" a la finca. És possible que l'hagis tingut davant, i no ho hagis vist.
- PAS 4: Revisa que estiguis dins del termini per reclamar (3 anys a Catalunya, 6 mesos a la resta d'Espanya).
- PAS 5: Contacta amb la teva advocada de confiança per interposar la demanda judicial. És probable que primer t'aconsello fer una reclamació extrajudicial, i en cas de no rebre resposta, et recomani presentar l'escrit de demanda per demanar la devolució de l'habitatge a canvi de la devolució del preu o bé, una rebaixa de l'import pagat conservant la propietat de l'habitatge. Si optes per la segona, juntament amb la demanda hauràs d'aportar un informe pericial sobre el valor de la finca en el moment de la compra si s'hagués conegut la presència de ciment aluminós.
En quin percentatge es pot reduir el preu de compra per la presència d'aluminosi?
La jurisprudència sol fixar la reducció del preu de compra per l'existència de vicis ocults entre el 10% -20%, arribat fins i tot al 30% del valor de l'habitatge, depenent de la gravetat del defecte i el cost de la reparació. Però és important destacar que, si s' exercita una acció de vicis ocults, el que es demana no és una indemnització de danys i perjudicis que pugui equiparar-se al valor de reparació del vici, sinó un reequilibri del preu. En aquest sentit, pot ser que la reparació de l' aluminosi tingui un cost determinat, però que la seva repercussió en el valor de mercat de l' immoble sigui molt més gran. Perquè al final, ningú o gairebé ningú vol comprar un pis construït amb ciment aluminós.
Conclusió
Si has comprat un habitatge i descobreixes que presenta ciment aluminós, o ha desenvolupat ja la patologia d'aluminosi, no tot està perdut. Tant la normativa estatal com l'autonòmica t'atorguen diverses opcions per fer valer els teus drets, com resoldre el contracte o demanar una reducció del preu. Amb un termini de tres anys a Catalunya i 6 mesos a Espanya per presentar la reclamació, és important actuar ràpidament i assegurar-te de tenir tota la documentació necessària per donar suport al teu cas. Comptar amb l'ajuda d'un despatx d'advocats especialitzat és clau per protegir els teus interessos i obtenir una compensació justa pels defectes ocults que afecten el teu habitatge. No dubtis a assessorar-te per garantir que els teus drets siguin respectats i que puguis obtenir la millor solució en el teu cas.
Por Nadia Milesi - Advocada Departament Litigació
