Abbiamo l’aluminosi. Cosa facciamo?

Mercoledì 20 novembre 2024

Nadia Milesi

Comprare una casa è una delle decisioni più importanti nella vita di qualsiasi persona e di solito rappresenta uno dei suoi investimenti più significativi. E a volte, quando si compra e si vuole ristrutturare, ci si imbatte in spiacevoli sorprese, come l’aluminosi.

L’aluminosi o il cemento alluminoso è uno dei vizi occulti per definizione nel nostro ordinamento giuridico. Si tratta di difetti che non sono rilevabili a occhio nudo. Per poter presentare reclamo, i vizi occulti devono incidere in modo significativo sulla funzionalità, sicurezza o valore della proprietà. L’aluminosi è uno dei vizi occulti più gravi che possono comparire nelle abitazioni. Questo difetto ha origine dall’utilizzo di cemento alluminoso nella costruzione, molto diffuso negli anni ’50 e ’60 per la sua rapidità di asciugatura. Questo materiale, con il tempo e l’esposizione all’umidità, reagisce chimicamente, causando la decomposizione del calcestruzzo e una progressiva perdita di resistenza strutturale. Infatti, secondo il Tribunale Supremo, la semplice presenza di cemento alluminoso nella struttura dell’edificio è già considerata un vizio occulto, anche se non si è ancora sviluppata la patologia dell’aluminosi, a causa del rischio che comporta.

Questo tipo di difetti non sono facilmente rilevabili da un comune acquirente, poiché l’aluminosi spesso non si manifesta se non dopo diversi anni, il che genera grandi problemi per i proprietari che scoprono il difetto dopo l’acquisto.

Quadro giuridico: Codice Civile Catalano e Spagnolo. Rimedi e termini.

Se hai acquistato una proprietà e scopri che presenta aluminosi, sia la legislazione catalana che quella spagnola stabiliscono un quadro chiaro di tutela per gli acquirenti. Entrambe le normative prevedono che l’acquirente abbia diritto a reclamare contro il venditore per vizi occulti se, dopo l’acquisto, scopre un difetto che rende l’immobile non conforme a quanto pattuito o ne diminuisce il valore. In particolare, l’articolo 621-37 del CCCat offre varie possibilità, a scelta dell’acquirente, tra cui:

Risoluzione del contratto: l’acquirente può optare per la risoluzione del contratto di compravendita, che comporterà la restituzione dell’immobile e il rimborso del prezzo pagato.
Riduzione del prezzo: un’altra opzione è richiedere una riduzione proporzionale del prezzo in funzione del costo della riparazione del vizio occulto, ciò che viene anche chiamato «actio quanti minoris».

Per decidere cosa ti convenga di più, occorre tenere in considerazione aspetti come l’esistenza di oneri ipotecari o l’inizio di lavori di ristrutturazione. In questo senso, restituire un appartamento con un’ipoteca può comportare la risoluzione anticipata del mutuo, il che può risultare molto dannoso per l’acquirente. Oppure, se i lavori di ristrutturazione sono molto avanzati, può non valere più la pena restituire l’immobile in cambio del prezzo.

Una delle differenze importanti tra il regime catalano e quello spagnolo è il termine. Mentre in Catalogna si può reclamare entro 3 anni dall’acquisto, il Codice Civile Spagnolo fissa un termine di reclamo di soli sei mesi. Per questo è molto importante determinare la normativa applicabile per sapere se occorre agire con maggiore o minore rapidità. In ogni caso, è fondamentale non aspettare troppo tempo, poiché il diritto a reclamare decade una volta trascorso il termine.

Quali passi seguire se scopri un vizio occulto come l’aluminosi?

Se dopo l’acquisto della tua abitazione scopri che presenta aluminosi, è fondamentale seguire i seguenti passi per proteggere i tuoi diritti e presentare reclamo:

PASSO 1

Conferma che il difetto esista realmente. Nel caso della presenza di cemento alluminoso, non sempre sarà visibile, per cui avrai bisogno dell’aiuto di un perito specializzato in costruzioni che possa effettuare un’ispezione tecnica dettagliata. Una perizia è fondamentale per confermare la presenza del vizio occulto e valutare la gravità del danno nella struttura dell’immobile.

PASSO 2

Consulta la documentazione relativa ai Verbali della Comunità dei Proprietari, al Rapporto di Ispezione Tecnica o ad altri documenti a tua disposizione per confermare che non risulti nulla nella documentazione fornita prima o durante la compravendita.

PASSO 3

Conferma con un’avvocata che, nel contratto di prenotazione, di caparra confirmatoria o nell’atto di compravendita, non sia stata pattuita la rinuncia a qualsiasi reclamo per vizi occulti, mancanza di conformità, o che tu abbia dichiarato di conoscere “i vizi esistenti” nell’immobile. È possibile che tu lo abbia avuto davanti e non lo abbia notato.

PASSO 4

Verifica di essere entro il termine per reclamare (3 anni in Catalogna, 6 mesi nel resto della Spagna).

PASSO 5

Contatta la tua avvocata di fiducia per presentare la domanda giudiziale. È probabile che ti consigli prima di effettuare un reclamo stragiudiziale e, in caso di mancata risposta, ti raccomandi di presentare l’atto di citazione per richiedere la restituzione dell’immobile in cambio della restituzione del prezzo oppure una riduzione dell’importo pagato mantenendo la proprietà dell’abitazione. Se opti per la seconda opzione, insieme alla domanda dovrai allegare una perizia sul valore dell’immobile al momento dell’acquisto, qualora fosse stata conosciuta la presenza di cemento alluminoso.

In quale percentuale può essere ridotto il prezzo di acquisto per la presenza di aluminosi?

La giurisprudenza di solito fissa la riduzione del prezzo di acquisto per l’esistenza di vizi occulti tra il 10% e il 20%, arrivando anche al 30% del valore dell’abitazione, a seconda della gravità del difetto e del costo della riparazione. Ma è importante sottolineare che, se si esercita un’azione per vizi occulti, ciò che si richiede non è un risarcimento danni che possa equipararsi al costo di riparazione del vizio, bensì un riequilibrio del prezzo. In questo senso, può darsi che la riparazione dell’aluminosi abbia un costo determinato, ma che la sua incidenza sul valore di mercato dell’immobile sia molto maggiore. Perché, alla fine, nessuno o quasi nessuno vuole comprare un appartamento costruito con cemento alluminoso.

I passi corretti

Se hai comprato un’abitazione e scopri che presenta cemento alluminoso, o ha già sviluppato la patologia dell’aluminosi, non è tutto perduto. Sia la normativa statale che quella autonoma ti offrono varie opzioni per far valere i tuoi diritti, come risolvere il contratto o chiedere una riduzione del prezzo. Con un termine di tre anni in Catalogna e di 6 mesi in Spagna per presentare il reclamo, è importante agire rapidamente e assicurarti di avere tutta la documentazione necessaria a supporto del tuo caso. Contare sull’aiuto di uno studio legale specializzato è fondamentale per proteggere i tuoi interessi e ottenere un risarcimento equo per i difetti occulti che colpiscono la tua abitazione. Non esitare a farti consigliare per garantire che i tuoi diritti siano rispettati e che tu possa ottenere la migliore soluzione per il tuo caso.